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a cura dell’avv. Arturo Gioffredi<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n \u200b<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n \u200b<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n Un mercato della casa molto interessante, soprattutto quello della citt\u00e0 di Berlino, unito a mutui a tassi bassi, hanno portato sempre pi\u00f9 investitori italiani a doversi confrontare con leggi e prassi molto diverse da quelle in uso nel bel Paese.<\/p>\n\n\n\n Individuato l\u2019immobile con il fai da te o, come \u00e8 pi\u00f9 probabile, mediante un agente occorre, in questo ultimo caso, tenere presente che in Germania avviene spesso che l\u2019agente immobiliare venga pagato dall\u2019acquirente, meno frequente \u00e8 il caso in cui le provvigioni siano suddivise anche con il venditore e raro invece quello che sia il venditore a pagare l\u2019intero. La decisione di acquistare dovrebbe sempre essere preceduta da una perizia di valutazione del valore di mercato dell\u2019immobile, del suo valore finanziabile ( che serve alla Banca in caso di finanziamento dell\u2019acquisto ), dell\u2019esistenza di ipoteche e di esclusione di eventuali vizi di rilievo. Non \u00e8 infrequente che anche per il semplice acquisto di un appartamento sia consigliabile costituire una societ\u00e0 tedesca. \u200b<\/p>\n\n\n\n In Germania non esiste il preliminare di compravendita immobiliare e deve essere ben chiaro a chi contrae che il venditore potr\u00e0 cambiare idea sino all\u2019ultimo istante, secondo la classica impostazione del diritto anglosassone che non prevede responsabilit\u00e0 precontrattuale. \u200b<\/p>\n\n\n\n Il notaio, dopo avere effettuato le ricerche sull\u2019immobile presso il \u201cGrundbuch\u201d, appura innanzitutto che l\u2019immobile sia vendibile e l\u2019esistenza di eventuali iscrizioni ipotecarie che comunica prontamente all\u2019acquirente insieme ad una prima bozza del contratto di compravendita. Un errore pu\u00f2 comportare gravi perdite ed anni di cause. Pu\u00f2 accadere che all\u2019atto il venditore invii un soggetto privo di procura notarile che interviene con riserva di ratifica da parte del venditore. \u200b<\/p>\n\n\n\n Il notaio potrebbe proporre di versare il prezzo su di un conto fiduciario che egli gestir\u00e0 per il perfezionamento dei pagamenti ( alle Banche se vi sono debiti assistiti da ipoteca ed all\u2019acquirente per la parte residua ). \u200b<\/p>\n\n\n\n La tassa sull\u2019acquisto ( in Italia nota come imposta di registro ) , detta \u201cGrunderwerbsteuer\u201d varia da regione a regione. A Berlino per esempio ammonta attualmente al 6 % come in molte altre regioni, ma in Baviera \u00e8 3,5 %, ad Amburgo 4,5 % ( situazione al 01.01.2015 ) . \u200b<\/p>\n\n\n\n Arturo Gioffredi<\/p>\n\n\n\n 01.01.2015<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" a cura dell’avv. Arturo Gioffredi \u200b \u200b Un mercato della casa molto interessante, soprattutto quello della citt\u00e0 di Berlino, unito a mutui a tassi bassi, hanno portato sempre pi\u00f9 investitori italiani a doversi confrontare con leggi e prassi molto diverse da quelle in uso nel bel Paese. \u200b Le agenzie immobiliari in Germania \u200b Individuato […]<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_coblocks_attr":"","_coblocks_dimensions":"","_coblocks_responsive_height":"","_coblocks_accordion_ie_support":"","_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-1743","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-uncategorized"],"yoast_head":"\n\u200b<\/h2>\n\n\n\n
Le agenzie immobiliari in Germania<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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A differenza delle norme imperative che in Italia impongono all\u2019agente immobiliare l\u2019iscrizione al registro per avere il cosiddetto patentino, pena la perdita della provvigione, in Germania chiunque pu\u00f2 fare l\u2019agente immobiliare denunciando semplicemente l\u2019inizio di un\u2019attivit\u00e0 ed il contratto di mediazione immobiliare pu\u00f2 anche essere verbale.
La provvigione varia tra sei e sette punti percentuali ed \u00e8 dovuta solo in caso di successo.<\/p>\n\n\n\n\u200b<\/h2>\n\n\n\n
Precauzioni necessarie<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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Questo ultimo aspetto \u00e8 molto importante perch\u00e9 dinanzi al notaio viene chiesta, di prassi, la completa liberatoria del venditore per eventuali vizi dell\u2019immobile.
La differenza con la prassi notarile italiana che rimanda alle norme sulla garanzia previste dal codice civile \u00e8 notevole.
Altra importante valutazione preventiva \u00e8 quella riguardante il soggetto ( persona fisica o giuridica ) che dovr\u00e0 acquistare<\/p>\n\n\n\n\u200b<\/h2>\n\n\n\n
Costituire una societ\u00e0 Tedesca pu\u00f2 comportare vantaggi fiscali<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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La forma societaria pu\u00f2 diventare sempre pi\u00f9 complessa mano a mano che l\u2019investimento aumenta di importanza o per esigenze peculiari dell\u2019investitore.
Passiamo cos\u00ec dalla GbR che \u00e8 paragonabile, per certi versi, alla nostra associazione, alla KG che \u00e8 una societ\u00e0 in accomandita semplice, alla variante nella quale il socio accomandatario \u00e8 una GmbH ( S.r.l ) che assume la forma di GmbH & Co. KG sino a giungere alla societ\u00e0 di capitali pura, cio\u00e8 la GmbH..
Dalla giusta scelta possono derivare grandi vantaggi fiscali o l\u2019applicabilit\u00e0 o meno della tassa speculativa.<\/p>\n\n\n\nLe maggiori differenza tra una compravendita in Italia e in Germania<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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Il rovescio della medaglia per il venditore \u00e8 che altrettanto potr\u00e0 logicamente fare l\u2019acquirente e che, per le spese notarili eventualmente gi\u00e0 maturate, le parti rispondono in solido.
Accade quindi che il venditore, soprattutto se in posizione di forza, possa snobbare le offerte provenienti da stranieri, per il timore di dovere, in caso di mancata vendita, sopportare da solo eventuali spese gi\u00e0 sorte.
Una soluzione, se fortemente interessati all\u2019acquisto, pu\u00f2 essere quella di versare al notaio una somma a garanzia delle spese.<\/p>\n\n\n\nIl compito del notaio Tedesco<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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Il contratto contiene molte clausole che possono essere oggetto di trattativa tra le parti. Gli aspetti pi\u00f9 delicati sono ovviamente quelli del pagamento del prezzo ad un dato termine da quando il notaio comunicher\u00e0 che si sono avverate tutte le condizioni contrattuali e della conseguente immediata iscrizione di una sorta di prenotazione di acquisto sul Grundbuch (Eigentumsvormerkung), che \u00e8 atto di grandissima importanza per l\u2019acquirente, che in questo modo rimane protetto nel periodo tra il versamento del prezzo ed il perfezionamento della trascrizione della compravendita sul Grundbuch.
Inoltre: il passaggio del possesso, dei frutti e degli oneri, l\u2019esclusione dell\u2019esistenza di servit\u00f9, vincoli o liti ignote, il passaggio delle polizze assicurative.<\/p>\n\n\n\n\u200b<\/h2>\n\n\n\n
Errori da evitare<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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E\u2019 da evitare nella maniera pi\u00f9 assoluta perch\u00e9 pone le parti in una situazione di disparit\u00e0 e spesso serve al venditore per coltivare altre trattative pi\u00f9 redditizie ma ancora incerte nell\u2019esito.<\/p>\n\n\n\nQuanto costa un notaio in Germania?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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E\u2019 comodo ma ha un costo non indifferente, ad esempio per 250.000 euro sono da pagare al notaio 768 euro per la gestione del conto fiduciario.
Le tariffe notarili sono invece fissate dalla legge in quanto il notaio \u00e8 funzionario statale e derivano da apposita tabella. Per avere un idea il notaio per una compravendita da 100.000 euro prende 650 euro.<\/p>\n\n\n\nLa tassa di acquisto \u201cGrunderwerbsteuer\u201d<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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Il riferimento \u00e8 sempre il prezzo di compravendita dichiarato all\u2019atto notarile.<\/p>\n\n\n\n