LA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE IN GERMANIA

a cura dell’avv. Arturo Gioffredi

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Un mercato della casa molto interessante, soprattutto quello della città di Berlino, unito a mutui a tassi bassi, hanno portato sempre più  investitori italiani a doversi confrontare con leggi e prassi molto diverse da quelle in uso nel bel Paese.

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Le agenzie immobiliari in Germania

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Individuato l’immobile con il fai da te o, come è più probabile, mediante un agente occorre, in questo ultimo caso, tenere presente che in Germania avviene spesso che l’agente immobiliare venga pagato dall’acquirente, meno frequente è il caso in cui le provvigioni siano suddivise anche con il venditore e raro invece quello che sia il venditore a pagare l’intero. 

A differenza delle norme imperative che in  Italia impongono all’agente immobiliare l’iscrizione al registro per avere il cosiddetto patentino, pena la perdita della provvigione, in Germania chiunque può fare l’agente immobiliare denunciando semplicemente  l’inizio di un’attività ed il contratto di mediazione immobiliare   può anche essere verbale.
La provvigione varia tra sei e sette punti percentuali ed è dovuta solo in caso di successo.

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Precauzioni necessarie

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La decisione di acquistare dovrebbe sempre essere preceduta da una perizia di valutazione del valore di mercato dell’immobile, del suo valore finanziabile ( che serve alla Banca in caso di finanziamento dell’acquisto ), dell’esistenza di ipoteche e di esclusione di eventuali vizi di rilievo.

Questo ultimo aspetto è molto importante perché dinanzi al notaio viene chiesta, di prassi, la completa liberatoria del venditore per eventuali vizi dell’immobile.
La differenza con la prassi notarile italiana che rimanda alle norme sulla garanzia previste dal codice civile è notevole.

Altra importante valutazione preventiva è quella riguardante il soggetto ( persona fisica o giuridica ) che dovrà acquistare

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Costituire una società Tedesca può comportare vantaggi fiscali

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Non è infrequente che anche per il semplice acquisto di un appartamento sia consigliabile costituire una società tedesca.
La forma societaria può diventare sempre più complessa mano a mano che l’investimento aumenta di importanza o per esigenze peculiari dell’investitore.

Passiamo così dalla GbR che è paragonabile, per certi versi, alla nostra associazione, alla KG che è una società in accomandita semplice, alla variante nella quale il socio accomandatario è una GmbH ( S.r.l ) che assume la forma di GmbH & Co. KG sino a giungere alla società di capitali pura, cioè  la GmbH..

Dalla giusta scelta possono derivare grandi vantaggi fiscali o l’applicabilità o meno della tassa speculativa.

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Le maggiori differenza tra una compravendita in Italia e in Germania

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In Germania non esiste il preliminare di compravendita immobiliare e deve essere ben chiaro a chi contrae che il venditore potrà cambiare idea sino all’ultimo istante, secondo la classica impostazione del diritto anglosassone che non prevede responsabilità precontrattuale.

Il rovescio della medaglia per il venditore è che altrettanto potrà logicamente fare l’acquirente e che, per le spese notarili eventualmente già maturate, le parti rispondono in solido.
Accade quindi che il venditore, soprattutto se in posizione di forza, possa snobbare le offerte provenienti da stranieri, per il timore di dovere, in caso di mancata vendita, sopportare da solo eventuali spese già sorte.

Una soluzione, se fortemente interessati all’acquisto, può essere quella di versare al notaio una somma a garanzia delle spese.

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Il compito del notaio Tedesco

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Il notaio, dopo avere effettuato le ricerche sull’immobile presso il “Grundbuch”, appura innanzitutto che l’immobile sia vendibile e  l’esistenza di eventuali iscrizioni ipotecarie che comunica prontamente all’acquirente insieme ad una prima bozza del contratto di compravendita.

Il contratto contiene molte clausole che possono essere oggetto di trattativa tra le parti. Gli aspetti più delicati sono ovviamente quelli del pagamento del prezzo ad un dato termine da quando il notaio comunicherà che si sono avverate tutte le condizioni contrattuali e della conseguente immediata iscrizione di una sorta di prenotazione di acquisto sul Grundbuch (Eigentumsvormerkung),  che è atto di grandissima importanza per l’acquirente, che in questo modo rimane protetto nel periodo tra il versamento del prezzo ed il perfezionamento della trascrizione della compravendita sul Grundbuch.

Inoltre:  il passaggio del possesso, dei frutti e degli oneri, l’esclusione dell’esistenza di servitù, vincoli  o liti ignote, il passaggio delle polizze assicurative.

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Errori da evitare

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Un errore può comportare gravi perdite ed anni di cause. Può accadere che all’atto il venditore invii un soggetto privo di procura notarile che  interviene con riserva di ratifica da parte del venditore.

E’ da evitare nella maniera più assoluta perché pone le parti in una situazione di disparità  e spesso serve al venditore per coltivare altre trattative più redditizie ma ancora incerte nell’esito.

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Quanto costa un notaio in Germania?

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Il notaio potrebbe proporre di versare il prezzo su di un conto fiduciario che egli gestirà per il perfezionamento dei pagamenti ( alle Banche se vi sono debiti assistiti da ipoteca ed all’acquirente per la parte residua ).

E’ comodo ma ha un costo non  indifferente, ad esempio per 250.000 euro sono da pagare al notaio 768 euro per la gestione del conto fiduciario.
Le tariffe notarili sono invece fissate dalla legge in quanto il notaio è funzionario statale e derivano da  apposita tabella. Per avere un idea il notaio per una compravendita da 100.000 euro prende 650 euro.

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La tassa di acquisto “Grunderwerbsteuer”

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La tassa sull’acquisto ( in Italia nota come imposta di registro ) , detta “Grunderwerbsteuer” varia da regione a regione. A Berlino per esempio ammonta attualmente al 6 % come in molte altre regioni, ma in Baviera è 3,5 %, ad Amburgo 4,5 % ( situazione al 01.01.2015 ) .

Il riferimento è sempre il prezzo di compravendita dichiarato all’atto notarile.

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Arturo Gioffredi

01.01.2015